Haus oder Villa kaufen in San Fernando, Formentera
Häuser und Villen in Sant Ferran (San Fernando) kommen nur selten auf den Markt, und wer hier kauft, bekommt mehr als ein Haus, nämlich ein Dorf, das auch im Winter lebt. Auf der Insel sagt man Sant Ferran, das ist der katalanische Name. Auf vielen Karten und in vielen Anzeigen finden Sie denselben Ort aber als San Fernando, und ganz offiziell heißt er Sant Ferran de ses Roques. Das Dorf liegt mitten auf Formentera und hat alles, was man für den Alltag braucht. Zum Strand von Es Pujols sind es drei Minuten, nach Migjorn etwa fünf. Rund um das Dorf stehen alte Steinfincas, neuere Villen auf großen Grundstücken und Richtung Punta Prima Häuser mit Blick aufs Meer.
Wie Sant Ferran im Vergleich zum Rest der Insel abschneidet, sehen Sie auf unserer Seite mit Häusern und Villen auf Formentera. Kommt auch Ibiza infrage, können Sie bei uns ein Haus auf Ibiza kaufen oder sich unsere Fincas zum Kauf und Grundstücke zum Kauf ansehen. Manche Eigentümer hier verkaufen lieber still und leise, deshalb steht ein Teil unseres Angebots in Sant Ferran nie online. Fragen Sie uns einfach danach. Sant Ferran auf Google Maps ansehen.
Häuser und Villen zum Verkauf in Sant Ferran
Die meisten Käufer entscheiden sich hier zwischen einem Haus im Dorf, von dem aus Geschäfte und Schule zu Fuß erreichbar sind, und einer Finca oder Villa außerhalb, mit Land, Pool und mehr Ruhe. Richtung Punta Prima haben viele Häuser Meerblick und kosten entsprechend mehr. Auf ländlichem Grund wird auf Formentera kaum noch gebaut, deshalb kommen Häuser mit sauberen Papieren und Grundstücke mit gültiger Baulizenz nur selten auf den Markt. Sie wissen noch nicht, ob es Sant Ferran, ein anderer Ort auf Formentera oder doch Ibiza werden soll? Als Immobilienmakler auf Ibiza helfen wir Ihnen bei der Entscheidung, vom Dorfhaus in Sant Ferran bis zur Villa im Inselinneren oder an der Küste von Ibiza.
Wohnen in Sant Ferran
Das Leben in Sant Ferran spielt sich an der Hauptstraße ab, mit Bäckereien, Cafés und kleinen Läden, und rund um die weiße Kirche aus dem späten 19. Jahrhundert. Im Dorf steht auch die Fonda Pepe, seit den 1950er-Jahren Treffpunkt für Künstler und Reisende, und im Sommer sind die Abende lebendig, ohne dass es je zu voll wird. Viele Familien leben hier seit Generationen, und immer mehr internationale Eigentümer sind dazugekommen, oft nachdem sie erst einen Sommer hier verbracht haben und dann jedes Jahr etwas länger geblieben sind.
Küste, Versorgung und Anbindung
- Es Pujols, der bekannteste Badeort der Insel mit Restaurants und Bars, wenige Minuten mit dem Auto oder mit dem Rad über die grüne Route.
- Migjorn, die lange Sandküste im Süden mit den Stränden Es Arenals und Es Ca Marí, etwa fünf Minuten entfernt.
- Punta Prima, die Felsküste östlich von Es Pujols mit kleinen Buchten, Küstenwegen und einigen der schönsten Villenlagen der Insel.
- Cova d’en Xeroni, eine Tropfsteinhöhle direkt am Ortsrand, 1975 beim Graben eines Brunnens entdeckt, in den letzten Jahren aber für Besucher geschlossen.
- La Savina, der Fährhafen mit ganzjährigen Verbindungen nach Ibiza, etwa zehn Autominuten entfernt.
Das Hospital de Formentera und das Gesundheitszentrum liegen in Sant Francesc, etwa sieben Minuten entfernt, fachärztliche Behandlungen gibt es im Krankenhaus Can Misses auf Ibiza.
Für Familien ist Sant Ferran ein sehr praktisches Dorf auf Formentera. Die öffentliche Grundschule CEIP Sant Ferran de ses Roques ist 2021 in einen Neubau am Ortsrand gezogen, mit Platz für rund 450 Kinder von 3 bis 12 Jahren, und der Consell de Formentera betreibt im Dorf auch eine öffentliche Kita (escoleta) für Kinder bis drei Jahre, geöffnet von 7.30 bis 15.30 Uhr. Die weiterführende Schule IES Marc Ferrer liegt in Sant Francesc, etwa sieben Minuten entfernt. Für einen Platz an einer öffentlichen Schule und die öffentliche Gesundheitsversorgung ist die Anmeldung im Rathaus (empadronamiento) nötig, und die Schulplätze werden nach der Wohnadresse vergeben. Formentera hat keine internationale Schule. Die nächsten liegen auf Ibiza, das Morna International College in Santa Gertrudis, das Colegio Mestral bei Ibiza-Stadt und das Lycée Français International in Sant Jordi, erreichbar mit der Schnellfähre ab La Savina in etwa 30 Minuten und einer kurzen Autofahrt, und da die Plätze begrenzt sind, meldet man sich am besten etwa ein Jahr vorher. Für Kinder machen die ruhigen Dorfstraßen, die Grüne Route zu Fuß oder mit dem Rad zum Strand von Es Pujols und die Apotheke im Dorf den Alltag einfach, und wer von zu Hause arbeitet, sollte vor dem Kauf prüfen, ob an der Adresse Glasfaser verfügbar ist.
Was macht Sant Ferran besonders?
Sant Ferran liegt im Zentrum der Insel. Es Pujols, Migjorn, Sant Francesc und die Straße hinauf nach La Mola sind alle in kurzer Fahrzeit erreichbar, kein Teil Formenteras ist also weit entfernt. Als Treffpunkt von Künstlern in den 1960er und 1970er Jahren hat das Dorf bis heute eine entspannte, leicht bohemische Atmosphäre, die es von den touristischeren Teilen der Insel unterscheidet, und die Landschaft ringsum mit Trockenmauern, Feigenbäumen und kleinen Weinbergen hat viel von ihrem ländlichen Charakter bewahrt.
Ganzjährig wohnen in Sant Ferran
Sant Ferran eignet sich gut zum ganzjährigen Wohnen. Supermärkte, Apotheke, Schule und mehrere Restaurants haben auch im Winter geöffnet, und das Krankenhaus in Sant Francesc ist ganz in der Nähe. Bei Landhäusern und Fincas sollten Wasserversorgung und Zisterne, Heizung und Dämmung geprüft werden, denn die Winter können feucht und windig sein.
Preise für Häuser und Villen in Sant Ferran 2026
In Sant Ferran hängen die Preise vor allem davon ab, ob eine Immobilie im Dorf oder auf dem Land liegt, wie groß das Grundstück ist, ob es Meerblick gibt und wie der rechtliche Status des Hauses aussieht. Kleinere ländliche Fincas und Villen beginnen bei etwa 1,2 bis 1,8 Mio. €. Villen Richtung Punta Prima werden derzeit für etwa 2,2 Mio. € mit drei Schlafzimmern angeboten, ein Haus mit sieben Schlafzimmern für etwa 3 Mio. € und eine Villa mit vier Schlafzimmern in Toplage für etwa 4,5 Mio. €. Im obersten Segment liegen große Anwesen mit mehreren Hektar Land, eigenem Pool, Weinberg oder Fernblick aufs Meer bei 4 Mio. € bis über 8 Mio. €. Grundstücke mit genehmigter Baulizenz kommen ab und zu auf den Markt, zuletzt eines für etwa 1,3 Mio. €, Dorfhäuser und Wohnungen im Ortskern stehen dagegen selten zum Verkauf. Es handelt sich um Angebotspreise 2026, nicht um garantierte Verkaufspreise.
Kaufnebenkosten in Sant Ferran
Bestandsimmobilien und Grundstücke unterliegen der balearischen Grunderwerbsteuer ITP auf den höheren Wert aus Kaufpreis in der Urkunde und Referenzwert des Katasteramts (valor de referencia), mit 8 % bis 400.000 €, 9 % bis 600.000 €, 10 % bis 1 Mio. €, 12 % bis 2 Mio. € und 13 % darüber. Bei einer Bemessungsgrundlage von 1,5 Mio. € beträgt die Steuer rund 150.000 €, noch vor Notar, Grundbuch, Anwalt und Bausachverständigem. Für Neubauten direkt vom Bauträger fallen 10 % IVA plus 1,5 % AJD an, ab einem Wert von 1 Mio. € 2 % AJD. Wenn Sie einen Teil des Kaufs finanzieren möchten, lesen Sie unseren Leitfaden für eine Hypothek auf Ibiza, der auch für Formentera gilt.
Worauf sollten Käufer vor dem Kauf achten?
Prüfen Sie bei einer Finca oder einem Landhaus, ob Haus, Pool, Terrassen und Anbauten durch Baugenehmigungen abgedeckt und im Kataster und Grundbuch eingetragen sind, denn bei ländlichen Immobilien auf Formentera wurde oft später etwas ohne Genehmigung dazugebaut. Fragen Sie auch nach der cédula de habitabilidad, der Bewohnbarkeitsbescheinigung, denn ohne gültige cédula können Sie Wasser- und Stromverträge oft nicht auf Ihren Namen umschreiben. Bei traditionellen Steinfincas sollte ein Gutachter außerdem Dach, Mauern und Feuchtigkeit ansehen. Bei einem Grundstück sollten ein Anwalt und ein Architekt bestätigen, dass die Baulizenz gültig ist, wie groß das Haus werden darf und wie lange die Lizenz noch gilt. Im Dorf kommt es auf den Zustand älterer Häuser an, bei Wohnungen auf die Gemeinschaftskosten und die Hausordnung. Für den Kauf benötigen Sie eine spanische NIE, und wir empfehlen, vor Unterzeichnung eines Vorvertrags einen unabhängigen Anwalt mit der rechtlichen Prüfung zu beauftragen. Unser Leitfaden zum Kauf einer Immobilie auf Ibiza erklärt Kaufprozess, Steuern und rechtliche Prüfungen ausführlicher, und in unserem gesamten Angebot können Sie Sant Ferran mit anderen Lagen vergleichen.
Nachfrage nach Häusern und Villen in Sant Ferran
Die Nachfrage kommt von Familien und Eigentümern, die das ganze Jahr auf Formentera leben möchten, von Käufern, die ein Sommerhaus in Strandnähe suchen, und von allen, die eine Finca oder Villa mit Grundstück ohne lange Wege wünschen. Villen Richtung Punta Prima mit Meerblick, renovierte Fincas mit Garten oder Weinberg und Dorfhäuser in Gehweite zum Kirchplatz sind besonders gefragt, und weil kaum neu gebaut werden darf, bleiben gute Immobilien selten lange auf dem Markt. Käufer, die mehr Abgeschiedenheit suchen, vergleichen Sant Ferran oft mit La Mola oder der ruhigeren Küste rund um Es Caló.
Warum ein Haus oder eine Villa in Sant Ferran kaufen?
Sant Ferran bietet, was nur wenige Orte auf der Insel bieten, ein echtes Dorf mit Leben das ganze Jahr, einer Schule und Geschäften, und Strände auf beiden Seiten der Insel in wenigen Minuten. Der Ort passt zu Familien, zu Menschen, die ganzjährig hier wohnen, und zu Käufern, die ein Sommerhaus suchen, in dem es sich auch im Frühjahr und Herbst gut leben lässt. Mehr über das obere Marktsegment lesen Sie in unserem Artikel über Investieren auf Ibiza.
Das passende Haus oder die passende Villa in Sant Ferran finden
Wir besprechen zuerst Ihre Prioritäten, Ihr Budget und die geplante Nutzung und wählen danach Immobilien aus, die wirklich dazu passen, von Dorfhäusern nahe dem Kirchplatz bis zu Fincas und Landvillen Richtung Punta Prima und Migjorn. Dank unserer Zusammenarbeit mit lokalen Maklern, Bauträgern und Eigentümern können wir Ihnen auch verfügbare Häuser, Villen, Fincas und Grundstücke in Sant Ferran zeigen, die nicht bei uns im Angebot sind. CW Real Estate Ibiza stellt eine persönliche Auswahl zusammen und begleitet Sie bei den Besichtigungen, ohne zusätzliche Maklergebühren für Sie. Für eine private Besichtigung können Sie gern Kontakt mit uns aufnehmen.
Alle Häuser und Villen zum Verkauf in Sant Ferran, Formentera
FAQs – Haus oder Villa kaufen in Sant Ferran (San Fernando), Formentera
Was kostet ein Haus oder eine Villa in Sant Ferran 2026?
Kleinere ländliche Fincas und Villen rund um Sant Ferran beginnen bei etwa 1,2 bis 1,8 Mio. €. Villen Richtung Punta Prima werden derzeit für etwa 2,2 bis 4,5 Mio. € angeboten, und große Anwesen mit mehreren Hektar Land, Pool, Weinberg oder Meerblick liegen bei 4 Mio. € bis über 8 Mio. €. Grundstücke mit genehmigter Baulizenz kommen ab und zu auf den Markt, zuletzt eines für etwa 1,3 Mio. €, Dorfhäuser und Wohnungen im Ortskern stehen selten zum Verkauf.
Wo liegt Sant Ferran auf Formentera?
Sant Ferran de ses Roques, auf Spanisch San Fernando, liegt mitten auf Formentera, zwischen Sant Francesc und La Mola. Nach Es Pujols sind es etwa drei Minuten, zu den Stränden von Migjorn etwa fünf, nach Sant Francesc etwa sieben und zum Fährhafen La Savina etwa zehn Minuten mit dem Auto.
Welche Strände liegen bei Sant Ferran?
Der nächste Strand ist Es Pujols, etwa drei Minuten nördlich, gleich dahinter liegen die kleinen Buchten von Punta Prima. Im Süden erstreckt sich die lange Sandküste von Migjorn mit Es Arenals und Es Ca Marí, etwa fünf Minuten entfernt, und die Strände von Ses Illetes und Llevant erreichen Sie in etwa einer Viertelstunde.
Welche Kaufnebenkosten fallen in Sant Ferran an?
Für Bestandsimmobilien und Grundstücke zahlen Sie die balearische Grunderwerbsteuer ITP, gestaffelt von 8 % auf die ersten 400.000 € bis 13 % auf den Teil über 2 Mio. €. Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Kaufpreis und Referenzwert des Katasteramts. Bei einem Kaufpreis von 1,5 Mio. € sind das rund 150.000 €. Dazu kommen Notar, Grundbuch, Anwalt und gegebenenfalls ein Bausachverständiger. Für Neubauten direkt vom Bauträger fallen in der Regel 10 % IVA plus 1,5 % AJD statt ITP an.
Welcher Makler hat Häuser und Villen in Sant Ferran?
CW Real Estate Ibiza zeigt Ihnen nicht nur das eigene Angebot in Sant Ferran, vom Dorfhaus bis zu Fincas, Landhäusern und Grundstücken, sondern auch verfügbare Immobilien, die von anderen Maklern angeboten werden, ohne zusätzliche Maklergebühren für Sie. Das ist dank unserer Zusammenarbeit mit lokalen Maklern und Bauträgern möglich, und wir informieren passende Käufer auch über Immobilien, die vertraulich angeboten werden. Christian Wolf und sein Team verkaufen seit über 15 Jahren Immobilien auf Ibiza und Formentera, und 2024-2025 erhielt CW Real Estate Ibiza zwei Auszeichnungen bei den European Property Awards, als bestes Immobilienbüro Spaniens mit 2 bis 4 Büros und für die beste Makler-Website Spaniens. Sie werden auf Wunsch auf Deutsch betreut.
Kann man in Sant Ferran das ganze Jahr leben?
Ja, Sant Ferran ist einer der besten Orte auf Formentera, um das ganze Jahr hier zu leben. Supermärkte, Apotheke, Grundschule und einige Restaurants haben auch im Winter geöffnet, und das Krankenhaus in Sant Francesc ist etwa sieben Minuten entfernt. Das Dorf hat eine echte Gemeinschaft, deshalb ist es auch außerhalb der Saison belebt.
Gibt es Fincas und Baugrundstücke zu kaufen in Sant Ferran?
Ja, das Land rund um Sant Ferran gehört zu den wichtigsten Gegenden für traditionelle Steinfincas auf Formentera, oft mit großen Grundstücken, Garten oder Weinberg, und kleinere ländliche Immobilien beginnen bei etwa 1,2 Mio. €. Grundstücke mit genehmigter Baulizenz sind selten, zuletzt kam eines für etwa 1,3 Mio. € auf den Markt. Lassen Sie vor dem Kauf von einem Anwalt und einem Architekten den rechtlichen Status des Hauses oder die Gültigkeit der Lizenz bestätigen, außerdem die zulässige Hausgröße und die Fristen für den Bau.
Was ist eine cédula de habitabilidad und warum ist sie wichtig?
Die cédula de habitabilidad ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung einer Immobilie. Sie bestätigt, dass das Haus die Mindestanforderungen zum Wohnen erfüllt. Auf den Balearen braucht man in der Regel eine gültige cédula, um Wasser- und Stromverträge auf den eigenen Namen umzuschreiben, und der Verkäufer sollte sie beim Verkauf vorlegen können. Bei älteren Fincas und Landhäusern fehlt die cédula manchmal oder ist abgelaufen, zum Beispiel weil Teile des Hauses ohne Genehmigung gebaut wurden. Lassen Sie deshalb vor dem Kauf von Ihrem Anwalt prüfen, ob eine gültige cédula vorliegt oder ob sie beantragt werden kann.
Gibt es Schulen und Kitas in der Nähe von Sant Ferran?
Ja. Sant Ferran hat eine eigene öffentliche Grundschule, die CEIP Sant Ferran de ses Roques, in einem Neubau von 2021 für Kinder von 3 bis 12 Jahren, und eine öffentliche Kita (escoleta) für Kinder bis drei Jahre. Die weiterführende Schule IES Marc Ferrer liegt in Sant Francesc, etwa sieben Autominuten entfernt. Für einen Platz an einer öffentlichen Schule ist die Anmeldung im Rathaus (Empadronamiento) nötig, und die Plätze werden nach Wohnadresse vergeben. Formentera hat keine internationale Schule, die nächsten sind das Morna International College, das Colegio Mestral und das Lycée Français auf Ibiza, daher sollten Sie sich etwa ein Jahr vor dem Umzug melden.
Gibt es ein Krankenhaus in der Nähe von Sant Ferran?
Ja. Das Hospital de Formentera und das Gesundheitszentrum liegen in Sant Francesc, etwa sieben Autominuten entfernt, und decken das ganze Jahr die tägliche Versorgung und Notfälle ab. Fachärztliche Behandlungen gibt es im Krankenhaus Can Misses auf Ibiza. Sant Ferran hat eine eigene Apotheke im Dorf.