Vastgoed kopen op Ibiza, de complete gids voor kopers

De stappen bij het kopen van vastgoed op Ibiza

• Hoe verloopt de aankoop?
• Wie helpt u bij de aankoop?
• Bankrekening, documenten en bijkomende kosten
• Wat kost vastgoed op Ibiza?
• Een hypotheek voor vastgoed op Ibiza
• De beste gebieden om te kopen
• Waarom een goede makelaar belangrijk is

Hoe verloopt de aankoop van vastgoed op Ibiza?

De aankoop van vastgoed op Ibiza verloopt meestal in vijf stappen. Hoe lang het geheel duurt, hangt af van de juridische controle en de financiering, maar reken op enkele weken tot een paar maanden tussen het eerste bod en de sleuteloverdracht.

1. Reservering. Zodra u en de verkoper het eens zijn over de prijs en de voorwaarden, kunt u een reserveringsovereenkomst tekenen. De woning gaat dan tijdelijk van de markt. Dit is gebruikelijk, maar niet verplicht.
2. Juridische controle. Uw onafhankelijke advocaat controleert het eigendom, de lasten, de vergunningen en eventuele schulden, zoals hierboven beschreven. Dit gebeurt altijd vóór u een bindend contract tekent.
3. Koopcontract met aanbetaling. Is alles in orde, dan tekent u het particuliere koopcontract, het Contrato de Arras, en betaalt u een aanbetaling van meestal ongeveer 10% van de koopprijs. Dit contract is bindend. Trekt u zich daarna terug, dan verliest u de aanbetaling. Trekt de verkoper zich terug, dan moet hij u bij de gebruikelijke vorm van dit contract het dubbele terugbetalen.
4. Notaris. Bij de Spaanse notaris tekent u de openbare koopakte, de Escritura Pública de Compraventa. U betaalt het restant van de koopprijs en ontvangt de sleutels.
5. Belasting en registratie. Na de akte worden de belastingen betaald en wordt de koop ingeschreven in het Registro de la Propiedad. Pas met deze inschrijving bent u ook tegenover derden volledig beschermd als eigenaar.

Iedere aankoop is anders. Teken daarom nooit een bindend contract en doe geen aanbetaling zonder dat uw eigen advocaat de stukken heeft gezien.

Wie helpt u bij de aankoop?

Bij een aankoop op Ibiza werkt u met verschillende professionals, die ieder een eigen rol hebben. Het is belangrijk om te weten wie wat doet, want de notaris in Spanje heeft een andere taak dan in Nederland of België.

• De advocaat. Uw eigen, onafhankelijke advocaat behartigt alleen uw belangen. Hij voert de juridische controle uit, ook wel due diligence genoemd, beoordeelt de contracten en begeleidt u tot en met de registratie. Kies altijd een advocaat die niet voor de verkoper werkt.
• De notaris. De Spaanse notaris is een onafhankelijke openbare functionaris die de koopakte opstelt en ondertekent. Hij controleert de identiteit van koper en verkoper, de gegevens uit het eigendomsregister en de betaling. De notaris vervangt uw advocaat niet en doet geen volledige juridische controle.
• De belastingadviseur. Hij adviseert u over de fiscale gevolgen van de aankoop en van het bezit, bijvoorbeeld de jaarlijkse belasting voor niet-residenten, de vermogensbelasting en hoe dit samenvalt met uw aangifte in uw eigen land. Ook de keuze om privé of via een vennootschap te kopen bespreekt u met hem.
• De architect of bouwkundige. Bij oudere woningen, fincas en panden met uitbreidingen is een technische inspectie verstandig. Een architect of technisch architect controleert de staat van het gebouw, het dak, de installaties en mogelijke bouwfouten. Dit is iets anders dan een taxatie van de marktwaarde.
• De makelaar. Uw makelaar zoekt de juiste woningen, begeleidt de bezichtigingen en onderhandelingen en stemt alle stappen af met advocaat, notaris en adviseurs. Zo houdt u overzicht, ook als u niet op het eiland bent.

Heb ik een Spaanse bankrekening nodig?

Nee, een Spaanse bankrekening is niet verplicht. U kunt de koopprijs ook vanaf uw rekening in Nederland of België betalen, zolang de herkomst van het geld goed is aangetoond. De notaris legt bij de akte vast hoe er is betaald. Na de aankoop is een Spaanse rekening wel praktisch, omdat u daarmee eenvoudig de vaste lasten betaalt, zoals de gemeentelijke belasting IBI, gemeenschapskosten, stroom, water en verzekeringen.

Welke documenten heeft u nodig?

Voor een internationale koper zijn dit meestal de volgende stukken. Vraag uw NIE-nummer op tijd aan, want zonder dit nummer kunt u niet bij de notaris tekenen.

• Een geldig paspoort of identiteitsbewijs
• Een NIE-nummer, het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders
• Bankgegevens van de rekening waarmee u betaalt
• Bewijs van de betalingen en overschrijvingen
• Documenten over de herkomst van het geld, als de bank of notaris daarom vraagt

Koopt u met een hypotheek, via een vennootschap, samen met anderen of via een volmacht, dan zijn extra documenten nodig. Uw advocaat stelt de lijst voor u samen.

Met welke bijkomende kosten moet u rekening houden?

Reken bij een bestaande woning op Ibiza op ongeveer 12 tot 14% bijkomende kosten bovenop de koopprijs. Het grootste deel daarvan is de overdrachtsbelasting. Daarnaast komen de kosten voor advocaat, notaris en eigendomsregister.

Overdrachtsbelasting ITP bij bestaande woningen

Op de Balearen betaalt u bij een bestaande woning overdrachtsbelasting, de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales of ITP. Het tarief stijgt in schijven, en elk tarief geldt alleen voor het deel van de prijs dat binnen die schijf valt.

Rekenvoorbeeld. Voor een villa van €2,5 miljoen betaalt u €32.000 over de eerste €400.000, €18.000 over de volgende €200.000, €40.000 over de volgende €400.000, €120.000 over het deel tot €2 miljoen en €65.000 over de laatste €500.000. Samen is dat €275.000 aan ITP, ofwel 11% van de koopprijs. In bepaalde situaties gelden verlaagde tarieven.

BTW en zegelrecht bij nieuwbouw

Koopt u een nieuwe woning rechtstreeks van de projectontwikkelaar, dan betaalt u geen ITP maar 10% BTW, in Spanje IVA genoemd. Daarbovenop komt op de Balearen zegelrecht, de Actos Jurídicos Documentados of AJD. Dit bedraagt 1,5%, en 2% voor woningen vanaf €1 miljoen.

Overige kosten

• Advocaat. Het honorarium hangt af van de waarde en de complexiteit van de aankoop. Vraag vooraf een schriftelijke offerte.
• Notaris en eigendomsregister. Deze kosten zijn wettelijk vastgelegd en hangen af van de waarde van de woning.
• Financiering. Bij een hypotheek betaalt u meestal de taxatie, de bank draagt de meeste andere kosten van de hypotheekakte.
• Overige diensten. Denk aan een technische inspectie, belastingadvies, een volmacht of vertalingen.

Laat vóór u tekent een persoonlijke kostenberekening maken door uw advocaat of belastingadviseur, zodat u precies weet wat de aankoop u in totaal kost.

Wat kost vastgoed op Ibiza?

Ibiza is een van de duurste vastgoedmarkten van Spanje. Op dit moment ligt de gemiddelde vraagprijs voor een huis op ongeveer €8.700 per vierkante meter en voor een appartement op ongeveer €6.900 per vierkante meter. In de afgelopen tien jaar zijn de prijzen ruim verdubbeld, omdat de vraag van internationale kopers groot is en er door strenge bouwregels weinig nieuw aanbod bijkomt.

Gemiddelden zeggen in het hogere segment weinig. De prijs van een villa hangt vooral af van deze punten.

• Ligging en uitzicht. Vrij zeezicht en een zonsondergang boven zee kunnen de prijs van een vergelijkbare villa flink verhogen.
• Juridische status. Een villa waarvan alle gebouwen en het zwembad legaal zijn geregistreerd, is meer waard en sneller verkocht.
• Toeristische licentie. Nieuwe licenties voor vakantieverhuur worden nauwelijks nog uitgegeven, daarom is een woning met een geldige licentie extra gewild.
• Afstand tot de stad. Gebieden waar het hele jaar leven is, zoals rond Jesús en de stad Ibiza, houden hun waarde goed.
• Staat van de woning. Een gerenoveerde of nieuwe villa kost meer, maar bespaart u tijd en de onzekerheid van een verbouwing.

Een villa met zeezicht in een gewilde ligging begint op Ibiza meestal rond €2 miljoen. De meest exclusieve villa’s aan de zuidwestkust en grote landgoederen in het noorden kosten vele miljoenen meer. Wij geven u graag een actuele inschatting voor het gebied en het type woning dat u zoekt.

De beste gebieden om vastgoed te kopen op Ibiza

Ibiza is verdeeld in vijf gemeenten, en elke gemeente heeft een eigen karakter. Hieronder leest u welke gebieden bij welke koper passen, met per gemeente een link naar het actuele aanbod.

Vastgoed kopen in Sant Josep (San José)

Sant Josep beslaat het zuiden en zuidwesten van Ibiza en is de gemeente met de meeste exclusieve villa’s van het eiland. U vindt hier enkele van de bekendste stranden, het natuurpark van Ses Salines, het eilandje Es Vedrà en het vliegveld, dat binnen de gemeente ligt. De gemeente heeft ook een rijke geschiedenis, met de Fenicische nederzetting Sa Caleta, de archeologische vindplaats Ses Païsses de Cala d’Hort en oude verdedigingstorens langs de kust.

Aan de zuidwestkust staan villa’s op de kliffen met uitzicht op zee en Formentera, onder meer in Es Cubells, Vista Alegre en rond Cala Jondal. In het binnenland liggen rustige dorpen en traditionele fincas. Door de korte afstand tot de stad en het vliegveld is Sant Josep geliefd bij kopers van een tweede woning en bij mensen die hier het hele jaar wonen. Bekijk al ons vastgoed in Sant Josep.

Vastgoed kopen in Santa Eulària des Riu (Santa Eulalia)

De gemeente Santa Eulària des Riu ligt aan de oostkant van Ibiza en loopt van de kust tot diep in het groene binnenland. Het is de gemeente met het meest gevarieerde aanbod van het eiland, en ze is geliefd bij gezinnen en bij kopers die hier het hele jaar wonen. Aan de oostkust komt de zon op boven zee, en het leven is er ontspannener dan in het westen.

De kustplaats Santa Eulalia heeft een jachthaven, een lange boulevard, stranden, goede restaurants en scholen, en is ook in de winter bewoond. In het binnenland ligt Santa Gertrudis, een levendig dorp met restaurants, kunstgaleries en een internationale gemeenschap, omringd door fincas met grote tuinen. In het noordoosten vindt u het ontspannen dorp San Carlos, dicht bij rustige baaien.

Het aanbod loopt uiteen van appartementen aan de kust tot moderne villa’s met zeezicht, traditionele fincas en landgoederen in het binnenland. Ook de gewilde woongebieden direct rond de stad Ibiza, zoals Cap Martinet en Can Furnet, horen bij deze gemeente. Bekijk al ons vastgoed in Santa Eulària des Riu.

Vastgoed kopen in en rond de stad Ibiza (Eivissa)

De stad Ibiza is het hele jaar het hart van het eiland. Het historische centrum is Dalt Vila, de ommuurde bovenstad met vestingwerken uit de renaissance, die deel uitmaakt van het UNESCO-werelderfgoed. Daaronder ligt de moderne stad met winkels, restaurants, scholen, ziekenhuizen en een levendig uitgaansleven. In tegenstelling tot veel andere delen van het eiland is hier ook in de winter alles open.

Direct aan de stad liggen het strand van Talamanca in een beschutte baai en het stadsstrand van Ses Figueretes. Rond de jachthaven van Marina Botafoch vindt u moderne appartementen met uitzicht op de oude stad. Bekijk ons aanbod van villa’s te koop in de stad Ibiza.

De meest gevraagde villagebieden liggen net buiten de stad, rond het dorp Jesús. Hier is het hele jaar leven, met restaurants en bezoekers zelfs in de winter, terwijl u wel ruimte, privacy en vaak zeezicht heeft. Bekende woongebieden zijn Cap Martinet met uitzicht op Dalt Vila, het kleinere S’Estanyol, de heuvels van Can Furnet en Can Rimbau met veel moderne villa’s, en Roca Llisa naast de golfbaan. Deze gebieden horen bij de gemeente Santa Eulària des Riu, maar liggen op een paar minuten van de stad, de haven en het vliegveld.

Vastgoed kopen in Sant Joan de Labritja (San Juan)

Het noorden van Ibiza is het rustigste en groenste deel van het eiland. De gemeente Sant Joan de Labritja is grotendeels landelijk gebleven, met pijnbossen, akkers, heuvels en een ongerepte kustlijn. Er wordt hier weinig gebouwd, en dat maakt grote percelen en landgoederen extra waardevol. De gemeente bestaat uit vier oude dorpen, Sant Joan, Sant Miquel, Sant Vicent de sa Cala en Sant Llorenç de Balàfia.

Aan de kust ligt de baai van Benirràs, bekend om haar zonsondergang en bohemische sfeer. Bij Na Xamena staan villa’s hoog op de kliffen met een van de mooiste uitzichten van het eiland, en rond Portinatx vindt u kleine baaien met helder water.

Het aanbod bestaat vooral uit traditionele fincas, villa’s met veel land en privacy en grote landgoederen. Het noorden past bij kopers die rust en natuur zoeken en het uitgaansleven liever op afstand houden. De stad ligt op ongeveer een half uur rijden. Bekijk al ons vastgoed in Sant Joan de Labritja.

Vastgoed kopen in Sant Antoni de Portmany (San Antonio)

Aan de westkust ligt de gemeente Sant Antoni de Portmany, bekend om de mooiste zonsondergangen van Ibiza. San Antonio zelf is de tweede stad van het eiland, met een haven, een lange boulevard en veel restaurants en bars aan het water. In de zomer is het hier levendig en is er veel uitgaansleven, maar net buiten het centrum wordt het snel rustiger.

Rond de baai liggen gewilde woongebieden. Op Cap Negret staan villa’s op de kliffen met de zon elke avond recht voor het terras. Ten noorden van de stad liggen Cala Gració met een klein zandstrand en Cala Salada, een van de mooiste baaien van het eiland, omringd door pijnbossen. Aan de overkant van de baai ligt Port des Torrent, dat officieel bij Sant Josep hoort. In het achterland vindt u het stille plateau van Santa Agnès, met amandelboomgaarden en traditionele fincas.

Het aanbod loopt uiteen van appartementen in en rond het centrum tot villa’s met zeezicht en fincas in het binnenland. De westkust past bij kopers die van zonsondergangen en een actief zomerleven houden. Bekijk al ons vastgoed in Sant Antoni de Portmany.