Vastgoed kopen in Ibiza – Complete gids voor kopers

Ontdek de Ibiza vastgoedmarkt en de belangrijkste stappen bij aankoop

• Is dit een goed moment om te investeren in vastgoed op Ibiza?
• Hoe verloopt het aankoopproces van een eigendom op Ibiza?
• Welke rol spelen notaris, advocaat en belastingadviseur?
• Heb ik een Spaanse bankrekening nodig?
• Welke documenten zijn nodig om een eigendom te kopen?
• Met welke extra kosten moet ik rekening houden?
• Kan ik een hypotheek nemen om een woning te kopen op Ibiza?
• Wat zijn de ideale regio’s om vastgoed te kopen?
• Waarom is een betrouwbare makelaar op Ibiza belangrijk?

Hoe verloopt het aankoopproces van vastgoed op Ibiza?

Het kopen van vastgoed op Ibiza verloopt doorgaans in verschillende belangrijke fasen. Nadat koper en verkoper overeenstemming hebben bereikt over de belangrijkste voorwaarden van de aankoop, kan er eerst een reserveringsovereenkomst worden ondertekend om de woning tijdelijk van de markt te halen. Een dergelijke reservering is gebruikelijk in de praktijk, maar vormt geen verplichte stap bij iedere vastgoedtransactie. Voordat de koper een bindende overeenkomst ondertekent of een aanzienlijke aanbetaling doet, is het raadzaam om de juridische status van het vastgoed zorgvuldig te laten controleren door een onafhankelijke advocaat. Deze juridische due diligence kan onder andere betrekking hebben op het eigendom, eventuele hypotheken of andere geregistreerde lasten, openstaande schulden, bouw- en planningsvergunningen, licenties en de juridische status van het vastgoed. Wanneer de juridische controles zijn uitgevoerd en beide partijen verder willen gaan met de aankoop, wordt vaak een particulier koopcontract ondertekend, meestal aangeduid als een Contrato de Arras. Dit contract is niet wettelijk verplicht, maar is na ondertekening juridisch bindend. Bij de ondertekening betaalt de koper doorgaans een overeengekomen aanbetaling. Een bedrag van ongeveer 10% van de aankoopprijs komt in de praktijk vaak voor, maar dit percentage is niet wettelijk vastgesteld en kan tussen koper en verkoper worden overeengekomen.

De aankoop wordt doorgaans voltooid met de ondertekening van de openbare koopakte (Escritura Pública de Compraventa) bij een Spaanse notaris. Op dat moment wordt normaal gesproken het resterende deel van de aankoopprijs betaald en vindt de overdracht van het vastgoed plaats. Na de ondertekening moeten de toepasselijke belastingen worden voldaan en wordt de koopakte ingediend bij het Spaanse Registro de la Propiedad. De inschrijving in het eigendomsregister biedt de koper belangrijke juridische bescherming en zorgt ervoor dat het nieuw verworven eigendomsrecht officieel in het register wordt vastgelegd. Omdat iedere vastgoedtransactie anders kan zijn, wordt internationale kopers aangeraden onafhankelijk juridisch advies in te winnen voordat zij een bindende overeenkomst ondertekenen of een aanbetaling doen.

Welke rol spelen een notaris, advocaat en belastingadviseur?

Bij het kopen van vastgoed in Spanje kunnen verschillende professionals betrokken zijn bij de transactie. De notaris, advocaat en belastingadviseur hebben ieder een eigen verantwoordelijkheid en spelen een verschillende rol tijdens het aankoopproces. De advocaat: een onafhankelijke advocaat die de koper vertegenwoordigt, kan vóór de aankoop een uitgebreide juridische controle uitvoeren, ook wel due diligence genoemd. Hierbij kunnen onder andere het eigendom en eventuele geregistreerde lasten in het Registro de la Propiedad, hypotheken, openstaande schulden, bouw- en planningsvergunningen, relevante licenties, gemeentelijke documentatie en de juridische status van het vastgoed worden gecontroleerd. Het doel is om eventuele juridische problemen te identificeren voordat de koper een bindende overeenkomst aangaat of de aankoop definitief wordt afgerond.

De notaris: de Spaanse notaris is een onafhankelijke openbare functionaris die de officiële koopakte (Escritura Pública de Compraventa) formaliseert. De notaris controleert onder andere de identiteit en juridische bevoegdheid van koper en verkoper, relevante informatie uit het eigendomsregister, bepaalde lasten en documenten, de gebruikte betaalmiddelen en belangrijke fiscale en wettelijke aspecten van de transactie. De notaris geeft de openbare koopakte haar juridische authenticiteit, maar vervangt niet de onafhankelijke advocaat van de koper en voert niet dezelfde uitgebreide juridische due diligence uit. De belastingadviseur: een gekwalificeerde belastingadviseur kan de koper adviseren over de fiscale gevolgen van de aankoop en het bezit van vastgoed in Spanje. Dit kan bijzonder belangrijk zijn voor internationale kopers, omdat de fiscale gevolgen kunnen verschillen afhankelijk van onder andere de fiscale woonplaats van de koper, de waarde en het type vastgoed en de manier waarop het eigendom wordt aangehouden.

Daarnaast kan een onafhankelijke architect, technisch architect of ingenieur worden ingeschakeld om de fysieke staat van een woning te controleren en mogelijke bouwtechnische problemen te beoordelen. Een dergelijke technische inspectie kan vooral nuttig zijn bij oudere woningen, finca’s, gerenoveerde panden of vastgoed waaraan uitbreidingen of structurele wijzigingen zijn uitgevoerd. Een technische inspectie staat los van de juridische due diligence van de advocaat en mag niet worden verward met een taxatie van de marktwaarde van het vastgoed.

Heb ik een Spaanse bankrekening nodig om vastgoed te kopen?

Een Spaanse bankrekening is niet wettelijk verplicht om vastgoed op Ibiza te kopen. Voor internationale kopers kan een Spaanse rekening echter wel praktisch zijn, zowel tijdens het aankoopproces als daarna voor het betalen van terugkerende kosten zoals gemeentelijke belastingen, gemeenschapskosten, nutsvoorzieningen, verzekeringen en onderhoud. De aankoopprijs hoeft niet noodzakelijk vanaf een Spaanse bankrekening te worden betaald. Betalingen kunnen ook vanaf een buitenlandse rekening worden uitgevoerd, mits de gebruikte betaalmiddelen correct kunnen worden aangetoond en voldoen aan de geldende bancaire en antiwitwasregels. Bij de ondertekening van de openbare koopakte moet de notaris relevante informatie over de gebruikte betaalmiddelen vastleggen.

Welke documenten zijn nodig?

De exacte documenten kunnen verschillen afhankelijk van de persoonlijke situatie van de koper en de structuur van de transactie. Voor een internationale koper zijn doorgaans onder andere de volgende documenten en gegevens nodig:

• Een geldig paspoort of identiteitsbewijs
• Een NIE-nummer (Número de Identidad de Extranjero)
• Gegevens en bewijsstukken van de gebruikte betaalmiddelen
• Bankgegevens van de rekening of rekeningen die voor de aankoop worden gebruikt
• Bewijs van reeds uitgevoerde betalingen of bankoverschrijvingen
• Documentatie over de herkomst van de middelen wanneer dit volgens de antiwitwasregels wordt gevraagd

Afhankelijk van de transactie kunnen aanvullende documenten nodig zijn, bijvoorbeeld wanneer de aankoop wordt gefinancierd met een hypotheek, via een vennootschap wordt uitgevoerd, gezamenlijk met andere kopers plaatsvindt of via een volmacht wordt afgehandeld.

Met welke bijkomende kosten moet ik rekening houden bij het kopen van vastgoed op Ibiza?

De bijkomende kosten bij het kopen van vastgoed op Ibiza hangen af van de aankoopprijs, of het om een bestaande woning of nieuwbouw gaat, de persoonlijke omstandigheden van de koper en of er hypotheekfinanciering nodig is. Naast de overeengekomen aankoopprijs moeten kopers in het algemeen rekening houden met belastingen, juridische kosten, notariskosten, kosten van het eigendomsregister en eventuele kosten die verband houden met financiering.

ITP voor bestaande woningen

Op de Balearen wordt de overdrachtsbelasting (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) voor bestaande woningen berekend volgens een progressieve schaal. Elk belastingtarief wordt alleen toegepast op het overeenkomstige deel van de belastbare aankoopwaarde.

Dit betekent dat het hoogste belastingtarief niet automatisch over de volledige aankoopprijs wordt berekend. Elk percentage wordt alleen toegepast op het gedeelte van de waarde dat binnen de betreffende schijf valt. In bepaalde situaties kunnen verlaagde tarieven of andere fiscale voordelen van toepassing zijn.

BTW en AJD bij nieuwbouw

Bij de eerste aankoop van een nieuwe woning rechtstreeks van een projectontwikkelaar is doorgaans 10% BTW (IVA) verschuldigd. Op de Balearen kan daarnaast ook zegelrecht (Actos Jurídicos Documentados, AJD) van toepassing zijn, waarvoor het algemene tarief momenteel 1,5% bedraagt. Voor bepaalde kopers kunnen onder specifieke voorwaarden verlaagde tarieven of andere fiscale voordelen gelden.

Andere belangrijke kosten kunnen zijn:

• Juridische kosten: de kosten van een onafhankelijke advocaat verschillen afhankelijk van de waarde en complexiteit van de transactie. Het is raadzaam om vooraf een schriftelijke kostenopgave van de advocaat te vragen.
• Notaris en eigendomsregister: deze kosten hangen af van de waarde en omstandigheden van de transactie en worden bepaald volgens officiële tarieven. Ze moeten daarom niet als een vast percentage van de aankoopprijs worden berekend.
• Hypotheekgerelateerde kosten: wanneer de aankoop met een hypotheek wordt gefinancierd, verdeelt de Spaanse wet verschillende kosten tussen de bank en de kredietnemer. De koper is doorgaans verantwoordelijk voor de taxatie van het vastgoed, terwijl de bank normaal gesproken verschillende kosten draagt die verband houden met het formaliseren en registreren van de hypotheek. Afhankelijk van de financieringsconstructie kunnen daarnaast bankkosten of kosten van een hypotheekadviseur van toepassing zijn.
• Andere professionele of administratieve kosten: afhankelijk van de transactie kunnen ook kosten ontstaan voor technische inspecties, architecten, belastingadvies, volmachten, vertalingen of andere professionele diensten.

Omdat de totale aankoopkosten aanzienlijk kunnen verschillen afhankelijk van het vastgoed en de persoonlijke omstandigheden van de koper, raden wij aan om vóór het ondertekenen van een bindende koopovereenkomst een individuele kostenberekening te laten maken door een onafhankelijke advocaat of belastingadviseur.

Kan ik een hypotheek krijgen voor vastgoed op Ibiza?

Ja, ook buitenlandse en niet-residente kopers kunnen een hypotheek aanvragen voor de aankoop van vastgoed op Ibiza. Hoeveel financiering beschikbaar is, hangt af van de bank, het inkomen en vermogen van de koper, bestaande financiële verplichtingen, de waarde en juridische status van het vastgoed en de individuele kredietbeoordeling. Voor niet-residente kopers bieden Spaanse banken doorgaans een lager financieringspercentage dan voor kopers die hun hoofdverblijf in Spanje financieren. Afhankelijk van de bank en de persoonlijke omstandigheden kan ongeveer 60% tot 70% financiering mogelijk zijn. Banken baseren het maximale hypotheekbedrag doorgaans op hun eigen voorwaarden en kunnen daarbij uitgaan van de laagste waarde van de overeengekomen aankoopprijs en de officiële taxatiewaarde van het vastgoed. Kopers moeten daarom voldoende eigen middelen beschikbaar hebben om het niet-gefinancierde deel van de aankoopprijs te betalen, evenals de belastingen en andere bijkomende aankoopkosten die niet door de hypotheek worden gedekt.

Voordat een hypotheek wordt goedgekeurd, beoordeelt de bank onder andere het inkomen, vermogen, bestaande schulden en de terugbetalingscapaciteit van de koper. Banken moeten daarnaast voldoen aan de Spaanse regels ter voorkoming van witwassen en kunnen daarom documentatie vragen over de economische activiteit, transacties en de herkomst van de middelen. De exacte hypotheekvoorwaarden verschillen per bank en per koper. Het is daarom verstandig om vóór het aangaan van een aankoopverplichting een individuele financieringsanalyse of hypotheekvoorstel aan te vragen.

Vastgoed kopen in en rond San José – Ibiza

Sant Josep ligt in het zuiden en zuidwesten van Ibiza, tussen Ibiza-stad en de omgeving van San Antonio de Portmany, en behoort tot de meest aantrekkelijke regio’s voor vastgoedkopers op het eiland. De gemeente bestaat uit verschillende dorpen en woongebieden en wordt gekenmerkt door een gevarieerd landschap met heuvels, natuurgebieden, een indrukwekkende kustlijn en enkele van de bekendste stranden van Ibiza. Naast stranden en natuur heeft Sant Josep ook een belangrijk historisch en cultureel erfgoed. In de gemeente bevinden zich onder andere de Fenicische nederzetting Sa Caleta en de Punisch-Romeinse archeologische vindplaats Ses Païsses de Cala d’Hort, evenals historische verdedigingstorens en traditionele Ibizaanse architectuur.

Van traditionele dorpen en rustige landelijke gebieden tot exclusieve villa’s en moderne woonlocaties dicht bij de kust: Sant Josep biedt een zeer gevarieerd vastgoedaanbod. De combinatie van natuur, stranden, privacy en de nabijheid van Ibiza-stad en de luchthaven maakt de gemeente aantrekkelijk voor zowel internationale kopers die een tweede woning zoeken als mensen die permanent op Ibiza willen wonen. Ga voor meer informatie over San José en het vastgoed dat momenteel te koop staat naar onze locatiepagina.

Vastgoed kopen in en rond Santa Eulalia – Ibiza

Investeren in onroerend goed in Santa Eulalia del Río, officieel Santa Eulària des Riu, biedt veel mogelijkheden voor kopers die op zoek zijn naar een combinatie van kwaliteit van leven, natuur en goede voorzieningen. De gemeente ligt aan de oostzijde van Ibiza en strekt zich uit van de kust tot het landelijke binnenland. Ze is populair bij zowel internationale kopers als mensen die permanent op het eiland wonen. De regio biedt stranden, groene heuvels, landelijke gebieden en verschillende dorpen en woonlocaties met ieder een eigen karakter. In het binnenland ligt bijvoorbeeld het populaire Santa Gertrudis, een levendig dorp met restaurants, winkels, kunstgaleries en een internationale gemeenschap. Andere bekende delen van de gemeente zijn Jesús, Sant Carles en Es Puig d’en Valls.

Aan de kust ligt Santa Eulalia zelf, met een jachthaven, boulevard, stranden, winkels, restaurants en diverse voorzieningen. Het vastgoedaanbod binnen de gemeente is gevarieerd en loopt uiteen van appartementen dicht bij het centrum en de kust tot moderne villa’s, traditionele finca’s en woningen in rustige landelijke gebieden. Dankzij deze verscheidenheid kunnen kopers kiezen tussen wonen dicht bij zee, een dorpsomgeving, het landelijke binnenland of een meer exclusieve woonlocatie. Welke omgeving het meest geschikt is, hangt af van persoonlijke voorkeuren zoals bereikbaarheid, privacy, uitzicht, nabijheid van stranden en dagelijkse voorzieningen. Ga voor meer informatie over Santa Eulalia del Río en de woningen die momenteel beschikbaar zijn naar onze locatiepagina.

Vastgoed kopen in en rond Ibiza-stad

Ontdek de unieke aantrekkingskracht van Ibiza-stad, waar geschiedenis, stadsleven en moderne voorzieningen samenkomen. Het historische hart van de stad is Dalt Vila, de ommuurde bovenstad die deel uitmaakt van de UNESCO-Werelderfgoedlocatie “Ibiza, Biodiversity and Culture”. De indrukwekkende vestingwerken uit de renaissance, de smalle straatjes en historische gebouwen vormen een sterk contrast met het moderne deel van de stad, met winkels, restaurants, diensten en een levendig uitgaansleven. Ibiza-stad biedt bovendien directe toegang tot populaire stranden zoals Talamanca en Ses Figueretes. Talamanca ligt in een beschutte baai vlak bij de haven, terwijl Ses Figueretes deel uitmaakt van het stedelijke gebied en op korte afstand van het centrum ligt. In de omgeving van de haven bevindt zich ook Marina Botafoch, bekend om moderne appartementen, restaurants, winkels en haar ligging tegenover de oude stad.

De vastgoedmarkt in en rond Ibiza-stad is zeer gevarieerd. Kopers kunnen kiezen uit appartementen in het historische centrum, moderne woningen dicht bij de jachthaven en de stranden, of grotere villa’s in rustige woongebieden net buiten de stad. In de directe omgeving bevinden zich bekende residentiële gebieden zoals Can Rimbau, Can Furnet, Cap Martinet en S’Estanyol. Deze gebieden behoren niet tot de gemeente Eivissa zelf, maar liggen in de gemeente Santa Eulària des Riu en zijn populair bij kopers die dicht bij Ibiza-stad willen wonen met meer privacy, ruimte en de mogelijkheid van zeezicht. Voor een uitgebreid overzicht van Ibiza-stad en de eigendommen die momenteel op de markt zijn, bekijk onze portfolio met villa’s te koop in Ibiza-stad.

Vastgoed kopen in en rond San Juan

Genesteld in het rustige noordelijke deel van het eiland ligt Sant Joan de Labritja, een van de meest landelijke en natuurlijk gebleven gemeenten van Ibiza. Het gebied wordt gekenmerkt door uitgestrekte landschappen, pijnboombossen, landbouwgrond, heuvels en een indrukwekkende kustlijn. De gemeente bestaat uit vier traditionele parochies: Sant Joan de Labritja, Sant Miquel de Balansat, Sant Vicent de sa Cala en Sant Llorenç de Balàfia. Aan de kust liggen enkele van de meest karakteristieke plekken van Noord-Ibiza, waaronder het bekende Benirrás, met zijn beschutte baai, natuurlijke omgeving en bohemische sfeer. Ook Na Xamena behoort tot de bijzondere locaties in het noorden en staat vooral bekend om zijn spectaculaire kliffen, mediterrane landschap en panoramische uitzichten over zee.

De vastgoedmarkt in Sant Joan de Labritja bestaat voornamelijk uit landelijke woningen, traditionele finca’s, villa’s met veel privacy en woningen in rustige kustgebieden. Vergeleken met de meer stedelijke en toeristische delen van Ibiza is de bebouwing hier beperkter en heeft de gemeente haar landelijke karakter grotendeels behouden. De combinatie van natuur, rust, traditionele dorpen en afgelegen woonlocaties maakt San Juan aantrekkelijk voor kopers die op zoek zijn naar een andere levensstijl dan in de drukkere delen van het eiland. Ga voor meer informatie over San Juan naar onze speciale locatiepagina voor uitgebreide informatie over het huidige aanbod van vastgoed en koopwoningen in deze bijzondere regio van Ibiza.

Vastgoed kopen in en rond San Antonio

Aan de westkust van Ibiza ligt Sant Antoni de Portmany, bekend om zijn zonsondergangen, haven, stranden en internationale sfeer. De gemeente combineert het levendige karakter van San Antonio met rustige baaien, landelijke gebieden en traditionele dorpen in het achterland. Naast San Antonio zelf zijn er verschillende aantrekkelijke woonlocaties in en rond de baai. Cala Gracio ligt ten noorden van de stad en staat bekend om zijn beschutte baai, zandstrand en mediterrane omgeving. Ook Port des Torrent, aan de andere zijde van de baai en officieel gelegen in de gemeente Sant Josep de sa Talaia, is een populaire woon- en kustlocatie op korte afstand van San Antonio.

Het vastgoedaanbod in en rond San Antonio is gevarieerd en loopt uiteen van appartementen en woningen dicht bij het centrum en de kust tot villa’s in rustigere woongebieden, waaronder woningen met uitzicht op zee of de bekende zonsondergangen aan de westkust. San Antonio biedt kopers een combinatie van dagelijkse voorzieningen, restaurants, stranden, een levendige stadskern en rustigere woongebieden in de directe omgeving. Hierdoor is de regio interessant voor zowel mensen die een tweede woning op Ibiza zoeken als kopers die permanent op het eiland willen wonen of vastgoed als investering overwegen. Ga voor meer informatie over San Antonio naar onze speciale locatiepagina voor uitgebreide informatie over het actuele aanbod van vastgoed en koopwoningen in deze regio.